個人事業主&経営者 住宅ローン 赤字決算でも諦めないで!

住宅ローン

こんちには、葉っぱです!

今回は一軒家やマンションなど購入する時にほとんどの方が必須な住宅ローンについて記事にしました。

個人事業主や経営者、しかもコロナの影響もあり売上減少し決算が赤字になっている方が多いと思います。私もその中の一人です。住宅ローンについてはほぼフラット35でいこうと考えていた中で銀行の変動(しかも金利0.395%!)の本審査が通過したため、今回行ったことをお伝えしたいと思います。諦めないで!という思いを込めて。

住宅ローンの金利の種類

最も大事な金利の種類について纏めますと、

固定金利型

返済開始から終了まで金利に変更無く、固定された形です。市場金利が変動した場合でも借入金利は変わりません。そのため返済額が変わらず家計管理がしやすいのがメリットです。

ただし、変動金利型や固定金利期間選択型と比較すると、金利が割高になり総支払金額は高くなるのがデメリットです。

変動金利型

返済期間中に定期的(6ヶ月毎など)に金利が見直される形です。市場金利が上昇すれば住宅ローン金利も上がり、市場金利が下落すれば住宅ローン金利も下がります。

固定金利型よりも利率が低いのが特徴で、ネット銀行の中には脅威の0.2%台があったりもします。

メリットは金利が低いこと。デメリットは市場金利により金利が上昇するリスクがあることです。

金利が上昇した場合に繰り上げ返済で対応するのが出来る方にピッタリです。

固定金利期間選択型

返済開始当初の一定期間、3年、5年、10年などの固定金利期間を選択することができ、期間終了後に変動金利型や再び固定金利型に移行するタイプ。

期間や金利優遇制度などは各金融機関によりまちまちですが、10年固定で優遇されているところが多い印象です。

期間内では返済額が確定していることや期間終了時に変動金利が低い場合、より返済額が減るのがメリットです。

デメリットは固定期間は変動金利よりも高い金利である点と期間終了時に金利が上がっていると返済が増えてしまうリスクがある点です。

事務手数料や保証料

住宅ローンを借りる際に事務手数料保証料という項目があります。

事務手数料は借りる金額に対して大抵2.2%の手数料が発生するのがこちらです事務手数料は繰り上げ返済により完済しても戻ってくることは無い費用です。ネット銀行の中には一定額の場合もあるため、借りたい金融機関が利率計算なのか一定額なのか調査することが重要です。

保証料は保証会社に支払う費用です。金融機関にとって契約者が返済不能に陥ると一時的に返済を肩代わりしてくれます。ただし、一時的な肩代わりであり、契約者の返済義務がなくなるわけではありません。保証料の場合、繰り上げ返済で完済した場合、返金(残期間により変動)があります。繰り上げ返済を計画している方にはメリットです。

保証料は審査の段階で金額が設定されるため一概に金額が分かるわけでは無いのですが、私が銀行員や住友林業営業担当さんから聞いた限りでは2%が目安のようです。

ちなみに本審査が通過した銀行の内、保証料で申し込みできる地方銀行では1.7%の利率でした。

金融機関により事務手数料方式か保証料方式か異なりますがどちらかのタイプであり、中には選べる場合もあります。

複雑ではありますが数十万変わることもあるためしっかり調べることをお勧めします。

フラット35

フラット35とは、各民間金融機関と独立行政法人住宅金融支援機構が提携して提供する住宅ローンのことです。返済期間中最長35年間金利が固定され変わりません。金利や事務手数料などは金融機関によって異なりますが、一番のメリットは個人事業主や経営者にとって審査が通りやすいことだと思います。

なぜフラット35は個人事業主や経営者が通りやすい?

日本にはいわゆる中小企業が300万社以上あるようです。中小企業の経営者の場合、会社の業績が個人の収入のような位置づけになるので、個人の収入も当然不安定になると見なされます。そのため、中小企業の社長、会社役員、経営者は住宅ローンが組みにくいといわれています。個人事業主も同様の考えです。

また、フラット35ではない通常の住宅ローンの審査では通常、会社の3期分の決算書の提出を求められることが大半です。1期でも赤字があるとそれだけで審査が通らないことが多いのです。

フラット35の場合、決算書の提出が不要ということもあり、個人事業主や経営者が通りやすいと言われています。

私自身もまずはフラット35で申請をし、あっさり本審査が通過していました。

 

金利の種類、事務手数料、保証料の組み合わせで金利が変わる銀行もあり、また一つしか選択できない銀行などもあります。

今やネット銀行も存在し、住宅ローンって複雑だなと感じていた葉っぱですが、大まかに金利だけを見てみると

金利高い フラット35 > 地方銀行(変動) >大手銀行(変動) > ネット銀行(変動) 金利低い

といった感じなんです。

で、個人事業主や経営者にとっては右に行くほどハードルが高い。

まずネット銀行はチョモランマ並のハードルの高さ。そもそも個人事業主や経営者は審査通らないというところもあるようで、赤字が1期で×。大手銀行も直近の決算で赤字だと×。3期連続だと絶望。といった具合。

地方銀行はお付き合いの銀行などであれば審査を通してくれたりします。(もちろん保証会社と地銀の関係性によりますが)

今回、葉っぱが審査をお願いしたところは日本住宅ローン(MCJ)、地方銀行、埼玉りそな銀行でした。

その他のネット銀行や大手銀行などは住友林業の営業さんから赤字決算があるけれど審査通る可能性あります?と事前に聞いてくれて、厳しいと回答を受けていましたので、事前審査はしていません。

ちなみに事前審査を片っ端から申請することは絶対にオススメしません!なぜなら各金融機関にて審査が通らなかったという情報は見れるため、事前審査で×が多いとそれだけで何か理由があるね、と判断されるわけです。

事前審査のための事前確認を住友林業の営業担当さんがしてくれたことに本当に感謝です。(こういった対応をしてくれるかどうかは非常に重要ですので皆さんも営業さんへ確認してみて下さい。)

ちなみに、みずほ銀行さんではAI診断にて事前診断をしてくれるのですが、葉っぱの場合、90~100%の審査通過率を叩きだしていました。が、住林営業さんからみずほ銀行さんに確認したところ厳しい、と回答されました。

それぐらい決算は重要ということです。

本審査が通った住宅ローン

日本住宅ローン(MCJ)

MCJはフラット35を提供している住宅ローンです。

葉っぱの場合フラット極8という自己資金が2割以上の最も良いプランでした。

昨年10月では金利が0.8%(10年固定)でしたが3月現在は0.98%まで上がっています。

住宅ローン控除が1%→0.7%に改悪され、この金利アップを考えるとフラット35は最終選択肢にしようと決意していました。

地方銀行

地銀(どこかは伏せます)では変動金利0.575%とまあまあ良い金利でした。相談した時から決算が赤字であっても問題無さそうだったので安心していました。

特徴としては土地と建物を別々に購入する場合、土地で借入、建物で借入と2回に分かれます。通常土地のみですと住宅ローンとはならないため、「つなぎ融資」「分割融資」に対応している銀行にしなくてはいけません。

一方でここの地銀では土地決済時に「一括融資」をしてくれるという提案でした。

「一括融資」の場合、つなぎ融資の利息払いや分割融資のための諸費用(司法書士など)の複数回払いを無くせるのがメリットです。

埼玉りそな銀行

埼玉りそな銀行では固定金利、変動金利、固定金利期間選択型が用意されており、また事務手数料や保証料(一括前払い型や毎月返済事に支払い)など複数プランを用意しています。

借主側にとって選択肢が豊富な点が魅力的であり、また変動金利ではネット銀行よりかは高めですが、MCJ、地銀と比べ脅威の最安0.395%でした。

そのため第一候補として進めており、無事に本審査が通過し、先日契約をしてきました。

葉っぱが行ったこと

埼玉りそな銀行さんに住林営業さんが聞いた時もおそらく厳しいだろうとは回答があったようですが、もしかしたら通るかも、といったニュアンスだったようです。

そのため葉っぱが申請書類以外に行ったことをご紹介します。※同じことをすれば必ず審査が通るわけではないことはご承知ください。

①自己資金を多くした(全体の30%以上)

「自己資金が多く出せる」=「資産管理が出来る人」と判断されると考えます

②3期よりも前の決算書を提出した

黒字決算の期もしっかりと見せました

③コロナで売上が下がっていたが、昨年4月以降から回復傾向にあり、その点を文書で説明した

回復傾向であることを理解して欲しかった

④事業内容を分かり易く説明し、事業が長く続いている理由や今後も続く理由を文書で説明した

事業内容はその業界にいないと分からない内容でして、単に決算書の数字だけで判断されないように説明を文書で示しました

どこで判断して貰えたのかは不明ですが無事に本審査も通過することができました。

個人事業主や会社役員の方達は赤字決算だからと諦めずにチャンスがありそうであれば審査に挑戦して欲しいと思います。

 

余談ですが団信については色々と調べ、各金融機関で提供している内容も検討しましたが、結論、考えるのがめんどうになったため一般団信とし最低利息を選択しましたw